دانستنیهای قانونی و ضروری در مورد تنظیم اجاره نامه واحد مسکونی

برای این که قرارداد اجاره نامه خانه، آپارتمان و یا ویلای مسکونی به صورت دقیق و با کمترین اشکال حقوقی نوشته شود طرفین  باید پیش و درهنگام تنظیم قرارداد نکاتی را در نظر بگیرند. مهمترین این نکات عبارتند از:

 

نخست: آگاهی دقیق از مشخصات دقیق ملک مورد نظر 

مستأجر می­ بایست پیش از انعقاد قرارداد اجاره، به منظور بازبینی و بررسی کلی عین مستأجره به همراه مؤجر در آن محل حاضر گردیده و به جزئی ­ترین موارد از قبیل عدم نشتی لوله ­های آب، گاز، عدم خرابی در بخشی از ساختمان، و .... توجه نماید و در مقابل مؤجر می­ بایست هر گونه نقصان در عین مستأجره وجود دارد را پیش از انعقاد قرارداد اجاره بیان داشته و صورتجلسه ­ای از آن تهیه و ذیل قرارداد اجاره قید نمایند.

 

دوم: مشخصات طرفین قرارداد و سمت ایشان 

طرفین قرارداد می ­بایست مشخصات خویش را به طور دقیق و کامل در متن اجاره نامه قید نمایند. (از قبیل محل سکونت، محل کار، شماره تماس ثابت و همراه، شماره تماس جایگزین در صورت عدم دسترسی به یکدیگر). این امر جدای از حسن صداقت طرفین در قرارداد اجاره امری ضروری است زیراکه هنگام بروز مناقشات و اختلافات حقوقی و مالی بر سر اجاره ­بها، و موارد مرتبط، طرفین از وجود احضاریه و سایر اوراق قضایی مطلع خواهند شد و در صورت عدم درج صحیح مشخصات ممکن است از این امور بی ­اطلاع باقی بمانند و موجب تضییع حقوق ایشان شود. در نتیجه مؤجر باید از درج نشانی آدرس محل مورد اجاره بعنوان اقامتگاه خویش پرهیز نمایند و آدرس واقعی محل سکونت خود را ذکر نماید.

در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد اجاره در زمان انعقاد عقد اجاره حاضر نشده ­اند و نماینده­ قانونی خویش از جمله وکیل خود را به منظور انعقاد قرارداد اجاره فرستاده ­اند، می ­بایست ابتدا وکالتنامه به رویت طرف دیگر برسد و در صورت صحت آن یک نسخه رونوشت آن به قرارداد اجاره پیوست شود. 

 

سوم: مندرجات ضروری در متن اجاره ­نامه

همه قراردادهای اجاره باید دارای بندهایی خاص باشند که در نبود آنها ممکن است قرارداد اجاره کامل نباشد، این بندها عمدتا عبارتند از:

  1. در خصوص طرفین قرارداد اجاره، که می­بایست به­ طور تمام اطلاعات مربوط به خود را تکمیل نمایند.
  2. در خصوص مشخصات مورد اجاره یا همان عین مستأجره، که شامل نوع ملک استیجاری، آدرس دقیق آن، پلاک ثبتی، مساحت دقیق آن مطابق با سند رسمی ملک، تعداد اتاق خواب، مشاعات و پارکینگ و ... می ­باشد. دقت نمایید که اطلاعات ذکر شده با واقعیت مطابقت داشته باشد چرا که در صورت امضاء از سوی طرفین، ایشان نسبت به مطالب آن متعهد می ­گردند.
  3. مدت اجاره، دقت نمایید که تعیین مدت اجاره یک امری توافقی می ­باشد اما سعی نمایید که مدت اجاره حداکثر یکسال باشد، و در صورت استمرار قرارداد آن را مجدداً تمدید نمایید. البته صریحاً شروع و پایان مدت اجاره را با قید تاریخ تعیین نمایید.
  4.  اجاره ­بها و نحوه پرداخت آن، در ابتدا صریح اجاره ­بها به تفکیک ماه و سپس جمعاً تعیین گردد. سپس در همین بخش، در صورت وجود مبلغ قرض ­الحسنه (پول پیش-رهن) اگر نقداً پرداخت شده قید و اگر بصورت چک پرداخت شده با قید شماره چک ، بانک و شعبه و تاریخ صدور مشخص گردد.
  5. تاریخ تسلیم مورد اجاره که می­ بایست دقیقاً قید گردد.
  6. شرحی از آثار قرارداد اجاره، به عنوان مثال تعداد استفاده کنندگان از مورد اجاره (عنایت داشته باشید به کذب تعداد کمتری مقرر نکنید تا در آینده مؤجر از قِبل همین امر ممکن است قرارداد اجاره را فسخ نماید) .
  7. در نهایت طرفین در صورت تاخیر در تخلیه از سوی مستأجر یا تأخیر در پرداخت مبلغ قرض­ الحسنه از سوی مؤجر به ازای هر روز غرامتی را بعنوان وجه التزام تعیین نمایند.

 

چهارم: پیشبینی درخواست تخلیه پیش از موعد از طرف مالک و مستاجر 

ممکن است شرطی بین مالک و مستأجر در اجاره ­نامه قید گردد که در صورت عمل نکردن به آن از سوی مالک تا تاریخ مقرر، مستأجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد؛ برای مثال شرط شود که بین مستأجر و مالک تا تاریخی در عین مستأجره تعمیراتی اعمال گردد و اگر پس از گذشت مدت مزبور، مؤجر اقدام به تعمیرات لازم نکند، مستأجر مستحق فسخ قرارداد و تخلیه ملک پیش از پایان موعد اجاره باشد و متقابلاً شرط شود که در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره ­بها یا مواردی دیگر مؤجر حق فسخ قرارداد و تخلیه مستأجر را خواهد داشت.

البته در صورتی که شک و شبه ­ای در وجود یا عدم وجود حق فسخ به­ وجود آید، اصل بر آن است که حق فسخی وجود ندارد. در صورت تحقق حق فسخ، معمول است که پیش از اعمال حق فسخ در واقع یک یا دو ماه قبل طرف مقابل را نسبت به اعمال حق فسخ آگاه می­ کنند.

 

هزینه ­های تعمیرات و سایر هزینه­ ها

قانون مدنی در ماده­ 486 مقرر داشته که هزینه ­های اساسی عین مستأجره با مؤجر می ­باشد ولیکن هزینه­ هایی که عدم انجام یا وجود آن موجب سلب آسایش مستأجر نمی ­شود، با ایشان می ­باشد. برای مثال هزینه­ هایی از قبیل تعمیر درب پارکینگ، سرویس کولر، لوله­ کشی ساختمان و ... با مؤجر و هزینه­ هایی از قبیل تعویض پوشال کولر، شارژ ساختمان (البته توافقی می­باشد)، تعویض لامپ ­های مصرفی، سرویس آسانسور و ... بر عهده­ مستأجر می ­باشد.

مطلب حقوقی-آموزشی که اختیار دارید توسط متخصصین مرجع حقوقی ایران (دارای کپی رایت) تهیه شده و بصورت دوره ای به روز رسانی و ویرایش می شود. بدیهی است که مرجع حقوقی ایران هیچ گونه مسوولیتی در مورد استفاده شما از این مطلب بر عهده نمی گیرد. پیشنهاد ما همواره این است که در انجام امور حقوقی خود از متخصصین یاری بگیرید، شما می توانید برای یافتن وکیل یا کارشناس رسمی مناسب در سراسر کشور از لینک های زیر استفاده کنید.