دانستنیهای قانونی در مورد خرید و فروش املاک تجاری و اداری

خرید املاک تجاری در زمان حاضر یکی از مناسب­ ترین راه ها به منظور افزایش یا اندوختن سرمایه و تضمین آن در آتیه و همچنین راه اندازی کسب و کار است. بنابراین و با توجه به قیمت بالای املاک اداری-تجاری، در هنگام خرید و فروش می بایست ملاحظاتی را در نظر گرفت تا معامله ای مطمئن و بدون ریسک را تجربه کرد، عمده این نکات حقوقی و قانونی به شرح زیر است.

 

خرید به موجب سند رسمی یا قولنامه 

خریدار می بایست ابتدا از وضعیت ثبتی ملک تجاری مطلع شود که آیا دارای سند رسمی می باشد یا خیر؟ در صورتی که سند رسمی در اختیار فروشنده باشد می توان گفت 30 درصد از یک معامله بدون ریسک تحقق یافته است و در غیر اینصورت که در اکثر املاک تجاری این چنین است می بایست نسبت به جمع آوری اطلاعاتی از قبیل گواهی پایان کار شهرداری، عدم اشاعه با یک ملک مسکونی، هویت فروشنده اقدام نمایند.

اطلاعاتی که از شهرداری محل دریافت می شود نسبت به ملک تجاری فاقد سند رسمی، به خریدار اطمینان می دهد که ملک تجاری بدون مجوز ساخته نشده باشد یا اگر این چنین است مطمئن شود که جریمه تخلف انجام شده از سوی فروشنده پرداخت شده باشد؛ اطمینان یابد که ملک تجاری مربوطه در طرح تفصیلی حوزه آن شهرداری قرار نداشته باشد که بعد از مدتی کوتاه مجبور به تخلیه به منظور تخریب و تعریض خیابان شود.

عوارض های شهرداری از جمله عوارض نوسازی یا عوارض پسماند پرداخت شده باشد. از کاربری ملک تجاری اطمینان یابند و حتی الامکان در قرارداد ذکر شود. نسبت به مشاع بودن ملک تجاری و مسکونی مطلع شوند؛ به این دلیل که بیشتر املاک تجاری همراه با یک ملک مسکونی احداث گردیده و بایست براساس سند آن ملک مقدار مشاعات مشخص گردد.

نسبت به هویت فروشنده اطمینان حاصل شود؛ بدین صورت ممکن است فروشنده در مقام مالک ملک نباشد بلکه وکیل مالک یا اینکه از جمله ورثه باشد که دراین صورت اسناد مرتبط تصدیق هویت ایشان اخذ و ضمیمه قرارداد فروش ملک تجاری گردد.

ماهیت برخی از اسناد املاک صراحتاً تجاری است یا اداری می باشد و در سند رسمی آن نیز ذکر شده است. اطمینان یابید که ملک تجاری خریداری شده، کاربری تجاری داشته باشد وبالعکس ملک تجاری در سند رسمی آن کاربری اداری قید گردیده باشد.

 

تعیین تکلیف انشعابات آب، برق، گاز 

انشعابات آب، برق و گاز از جمله اختلافات معمول طرفین معامله یک ملک تجاری محسوب می شود. در صورتی که هر یک از این انشعابات مجزا بوده می بایست در قرارداد  ذکر گردد و در مقابل هر یک که مشاع و مشترک با سایرین می باشد نیز قید گردد. در قرارداد به تفکیک شماره پروانه انشعابات قید گردد و نسبت به تسویه بدهی آن ها اقدام شود.

 

نحوه تصفیه هزینه شارژ و سایر هزینه های مشترک با مالک قبلی 

وجود مشاعات به این معناست که چندین ملک تجاری دیگر در همسایگی شما در حال فعالیت هستند که از یک انشعاب مشترک بهره مند می شوید. در این صورت مالک پیشین در صورتی که خود فروشنده باشد، می بایست  سند تصفیه حساب آن هزینه ها را ارائه دهد و در صورت که پیش از فروش ملک تجاری، مالک منافع مستأجر بوده است، ایشان می بایست به درخواست فروشنده نسبت به آن اقدام نماید. در صورتی که هزینه های دیگری با مالک پیشین حتی مستأجر وجود داشته باشد، خریدار می بایست از آن ها مطلع شود و تصمیم مقتضی نسبت به آن ها بگیرد. ممکن است مالک پیشین به موجب قراردادی متعهد به پرداخت مبلغی به دلیل عبور و مرور از مسیر ملک تجاری همجوار بوده است؛ در این صورت اگر خریدار علم و اطلاعی نسبت به آن نداشته باشد، ملزم به پرداخت آن مبلغ نمی باشد و در صورتی که مطلع شود و اعلام رضایت کند، قرارداد متقدم به قوت خود پابرجاست.

 

وجود پارکینگ و انباری سندی یا مشاع 

در صورتی که ملک تجاری دارای پارکینگ یا انباری مختص به خویش باشد ضرورتاً می بایست مطابق با سند رسمی ملک در قرارداد فی مابین نیز درج گردد و در صورتی که انباری و پارکینگ مربوطه از جمله مشاعات آن مجتمع تجاری می باشد، می بایست حدود و شرایط بهره مندی واحدین تجاری در قرارداد ذکر شود.

هر گونه قرارداد در خصوص بهره مندی و پرداخت هزینه های مشاعات پیش از انعقاد قرارداد فروش تا مادامی که فروشنده هم چنان مالک آن ملک هست، دارای اعتبار می باشد و به محض توافق فروشنده و خریدار و انعقاد عقد بیع، در صورتی که خریدار نسبت به اعتبار آن توافقات اعلام رضایت کند، حیات حقوقی آن قرارداد ادامه خواهد یافت و در غیر اینصورت از طرف خریدار اعتباری ندارد مگر اینکه برخی شرایط ایجاب کند که خریدار ملزم به پذیرش برخی از شرایط مشاعات آن ملک تجاری شود.

 

تعیین تکلیف مالیات بر مشاغل 

خریدار می بایست نسبت به مبالغ پراخت شده مالیات بر درآمد مشاغل اطمینان حاصل نماید. ممکن است پیش از معامله، در آن ملک تجاری کسب و کاری در جریان بوده و مدت ها بوده مالیات بر درآمد آن پرداخت نشده است. خریداران آگاه باشند که در هنگام انتقال قطعی سند رسمی مالکیت، گواهی پرداختی مالیات بر درآمد مشاغل اخذ نمی گردد بلکه بر آن پلاک ثبت ثابت است. در نتیجه پیش هر گونه امضاء قرارداد خرید، گواهی یا رسید پراختی مالیات بر درآمد مشاغل را رویت و ضمیمه قرارداد نمایید.

 

وجود یا عدم وجود حق سرقفلی

در صورتی که مالک پیشین (فروشنده) حق سرقفلی آن ملک تجاری را به موجب قراردادی به غیر انتقال داده باشد، می بایست خریدار را از آن امر مطلع نماید و نیز در قرارداد این امر را ذکر نمایند. حق ایجاد شده مختص ذیحق می باشد و قابل اسقاط نیست مگر اینکه با توافقی نسبت به فروش آن رضایت دهد. در نتیجه در صورت اطمینان از فقدان سرقفلی در ملک مربوطه، صراحتاً در متن قرارداد ذکر نمایید که در این صورتی که بعدها خلاف آن کشف شد، خریدار با عنایت به وجه التزام تعیین گردیده در قرارداد بتواند جدای از فسخ قرارداد مدعی جبران خسارت وارده شود.

خاطر نشان می گردد که موارد ذکر شده بر خرید و فروش املاک اداری نیز ساری و جاری می باشد.

مطلب حقوقی-آموزشی که اختیار دارید توسط متخصصین مرجع حقوقی ایران (دارای کپی رایت) تهیه شده و بصورت دوره ای به روز رسانی و ویرایش می شود. بدیهی است که مرجع حقوقی ایران هیچ گونه مسوولیتی در مورد استفاده شما از این مطلب بر عهده نمی گیرد. پیشنهاد ما همواره این است که در انجام امور حقوقی خود از متخصصین یاری بگیرید، شما می توانید برای یافتن وکیل یا کارشناس رسمی مناسب در سراسر کشور از لینک های زیر استفاده کنید.