10/20/2018 10:23:26 AM

نکات حقوقی در تعمیر و جبران خسارات خرابی در آپارتمان

در هنگام تعمیر و یا بازسازی واحد آپارتمان  ممکن است مزاحمتی  از باب جابجایی مصالح و نخاله های ساختمانی، عبور و مرور کارگران  و سر و صدای ناشی از تخریب و عملیات ساختمانی برای همسایگان ایجاد شود، در  صورت بروز رویدادهای از این قبیل قانون گذار   موارد  زیر را پیش بینی کرده است. منطبق با ماده ۱۳۲ قانون مدنی :« کسی نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود، مگر  تصرفی  که  به قدر متعارف و برای  رفع حاجت و رفع ضرر از خود باشد».بر این مبنی مالک می تواند آپارتمان و ملک خود ر ا تعمیر کند و اگر این تعمیر باعث  ایجاد مزاحمت هایی از قبیل آنچه در بالا گفته شد نباشد  اختیار مالک محدودیتی ندارد. اما اگر تعمیرات و بازسازی ساختمان باعث ایجاد مزاحمت شد در این بین ۲ نکته اهمیت پیدا می کند. نکته اول این است که این تعمیرات و بازسازی ضروری باشد، بدین معنی که اگر خرابی و یا کهنگی آپارتمان به ترتیبی بود که امکان استفاده از حق مالکیت و راحتی و آسایش مالک را مختل کرده باشد اون از نظر حقوقی و قانونی اجازه تعمیر آپارتمان خود را دارد.

اما در انجام این تعمیرات باید نکته مهم  دیگری را در نظر گرفت و آن این است که  انجام این تعمیرات و تبعات ناشی از آن برای همسایگان بیش از حد متعارف نباشد. به عنوان مثال انباشت نخاله ها در ورودی ساختمان به نحوی که برای عبور همسایگان ایجاد مانع کند و یا ایجاد سر و صدای نامتعارف و بیش از حد و یا ایجاد سر و صدا در ساعات  شب هنگام و زمان استراحت  از موادی است که می توان اذعان داشت  از میزان عرف فراتر رفته است. همچنین  طولانی شدن  زمان تعمیرات ساختمان  به نحوی که معمول نیست از سایر مواردی است که  خارج از میزان عرف است . اگر تعمیرات ساختمان باعث ایجاد مزاحمتهایی بیش تر از عرف برای همسایگان شوند  آنها یا مدیریت ساختمان به نمایندگی از همسایه ها می تواند  به دلیل ایجاد مزاحمت از او شکایت کنند و او را تحت عنوان جرم ایجاد مزاحمت  مورد پیگیری قرار دهند.

 

جبران خسارات ناشی از خرابی تاسیسات و لوله ها در ساختمان

 

این تصور وجود دارد که خرابی در لوله های هر واحد مانند لوله کشی آب و فاضلاب و یا برق و تلفن و گاز و تاسیسات حرارتی و یا برودتی که از کف یا دیوار هر واحد آپارتمان عبور می کنند مربوط به همان آپارتمان هستند و مسئولیت خسارات ناشی از آن خرابی بر عهده همان واحد است. در صورتیکه طبق تصریح بند ب ماده ۴ آیین نامه قانون تملّک آپارتمان ها لوله های آب و فاضلاب جزء مشترکات ساختمان هستند و مسئولیت جبران خسارت خرابی ناشی از این تاسیسات با مدیر ساختمان است که از محل صندوق آنها را جبران کند. یعنی در مواقعی که گرفتگی و یا پوسیدگی لوله های آب و یا فاضلاب باعث نم زدگی، ریزش و یا هر خسارت دیگری در ساختمان شوند، اگر آن گرفتگی بر اثر فرسودگی و استهلاک  تاسیسات بوده باشد مدیر ساختمان باید آن را بر طرف کند. به این دلیل که لوله های آب و سیستم فاضلاب و حتی لوله های سیستم گرمایشی همانند شوفاژ و یا سیستم های خنک کننده به صورت یک شبکه کلی و یکپارچه هستند که ترمیم آنها برای عملکرد کل شبکه ضروری است و بنابراین یک خرج مشاع و کلی محسوب شده که بر عهده صندوق ساختمان است. همچنین هزینه ایزوگام پشت بام و ترمیم مواد ایزوله پشت بام نیز به صورت مشاع بوده و باید از صندوق ساختمان پرداخت شود.

 

جبران ریزش و خسارت های احتمالی به آپارتمان همسایه و یا مشاعات ساختمان

 

در مواردی نشتی و یا ترکیدن لوله آب و یا فاضلاب طبقه بالایی منجر به ایجاد خسارت در طبقات پایین می شود. در این موارد اگر خسارات وارده ناشی از قصور یا تقصیر  استفاده کنندگان  طبقه بالا باشد، به عنوان مثال شیر آب را باز گذاشته باشند و یا معابر فاضلاب را تمیز نکرده باشد و بر اثر جمع شدن آب  نشتی و یا ریزش رخ داده باشد. در چنین شرایطی  جبران خسارت بر عهده  مالک طبقه بالا است. اما در مواردی که مالک طبقه بالا کوتاهی و تقصیری نداشته باشد و نشتی آب و یا خرابی بر اثر پوسیدگی و موارد مشابه باشد، در این حالت مدیر ساختمان باید از  محل صندوق ساختمان هم هزینه تعمیر تاسیسات را پرداخت نماید و هم خسارت واده بر طبقه پایین را جبران نماید.

در هنگام طرح دعوی نیز فرد زیان دیده باید مورد فوق را در نظر داشته باشد. به این  معنی که اگر  نشتی و خرابی  آپارتمان وی ناشی از تقصیر مالک واحد دیگر باشد، به عنوان مثال مالک طبقه مجاور یا بالایی مشغول تعمیرات بوده است و بر اثر این تعمیرات یا سهل انگاری وی خسارت وارد شده است، دعوی باید به طرفیت مالک و یا متصرف آن واحد خاص طرح شود. اما در صورتی که  خرابی به وجود آمده در ساختمان ناشی از پوسیدگی و یا خرابی تاسیسات و کیفیت بنا و نقص ساختمان باشد دعوی باید به طرفیت کل مالکین ساختمان باشد و در این حالت  دعوی علیه متصرف (مستاجر) و  مدیر ساختمان  صحیح نیست.

 

 

درباره مساله حقوقی خود بیشتر بدانید

سایر مطالب حقوقی آموزشی در مورد آپارتمان نشینی

پرسش و پاسخ (مشاوره) حقوقی در مورد آپارتمان نشینی

اگر متن حاضر نیاز شما را به شکل کامل برآورده نکرد یا به نمونه اسناد بیشتری نیاز دارید لینک های زیر را امتحان کنید

فهرست کامل شکایت نامه از همسایگان

در صورتیکه اطمینان پیدا کردید که نمونه سند مورد نیاز شما در سایت قرار ندارد لطفا به صفحه درخواست نمونه اسناد حقوقی رفته و فرم مربوطه را تکمیل کنید. شما همچنین می توانید پرسش حقوقی خود را به رایگان در صفحه درخواست مشاوره طرح نمایید.

مطلب حقوقی-آموزشی که اختیار دارید توسط متخصصین مرجع حقوقی ایران (دارای کپی رایت) تهیه شده و بصورت دوره ای به روز رسانی و ویرایش می شود. بدیهی است که مرجع حقوقی ایران هیچ گونه مسوولیتی در مورد استفاده شما از این مطلب بر عهده نمی گیرد. پیشنهاد ما همواره این است که در انجام امور حقوقی خود از متخصصین یاری بگیرید، شما می توانید برای یافتن وکیل یا کارشناس رسمی مناسب در سراسر کشور از لینک های زیر استفاده کنید.